Подводные камни при покупке жилья

Приобретение недвижимости – это серьезный шаг, требующий предварительной подготовки. В ходе покупки жилья возникают различные нюансы. Самое неприятное – это признание сделки недействительной и потеря денежных средств.

Пошаговая инструкция подойдет желающим купить квартиру без посредников, так как в этом случае все риски покупатель должен просчитать сам.

В статье также расскажем, как выбрать и безопасно купить квартиру, на что обратить внимание при оформлении, чтобы не обманули.

Содержание

• Как выбрать способ покупки жилья
• Действия при покупке жилья
• На что обратить внимание, выбирая жилье
• Этапы покупки вторичного жилья
  • Шаг 1. Проверьте права собственности продавца.
  • Шаг 2. Присмотритесь к собственнику.
  • Шаг 3. Изучите статус объекта.
  • Шаг 4. Выясните частоту смены собственников.
  • Шаг 5. Заключите соглашение о задатке.
  • Шаг 6. Уточните все нюансы сделки.
• Как купить жилье без посредников
• 3 шага покупки жилья в новостройке
• Безопасно ли покупать квартиру по договору переуступки прав?
• Особенности способов покупки жилья
• Обзор рисков при покупке любого жилья
  • Использование поддельной доверенности
  • Несогласованность продажи жилья с заинтересованными лицами
  • Наличие скрытых наследников
  • Продажа неприватизированного жилья
  • Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ
  • Приобретение долгостроя
  • Как подготовить предварительный договор купли-продажи
• Основные способы оплаты
• Регистрация перехода права собственности в Росреестре
• Как получить имущественный налоговый вычет

Как выбрать способ покупки жилья

Решение жилищного вопроса требует финансовых вложений. Практикуется три основных способа приобретения недвижимости:

1. За наличные.Деньги могут быть собственными накоплениями или взятыми в долг у родственников. Их покупатель передает продавцу при подписании договора. Отдавать наличку можно в присутствии нотариуса и под расписку, при этом в бюджет платится процент от суммы. Можно воспользоваться банковским переводом, аккредитивом или арендовать банковскую ячейку.
2. С привлечением кредитных средств.Купить в ипотеку можно новую и уже обжитую жилплощадь. Ставки по таким кредитам ниже, чем по потребительским, а сроки достигают 20-30 лет. Покупатель должен внести часть собственных средств в качестве первоначального взноса. Приобретаемая недвижимость оформляется банком в залог как гарантия исполнения заемщиком обязательств. Продавец получает всю стоимость квартиры, а покупатель обязуется выплачивать основной долг и проценты.
3. В рассрочку.Оплата частями практикуется на первичном рынке недвижимости. Срок рассрочки достигает 1-3 лет. Порядок внесения платежей закрепляется в договоре, а за нарушение сроков предусматриваются пени. Обратите внимание на условия соглашения: рассрочка может быть беспроцентной или предполагать дополнительные комиссии.

Действия при покупке жилья

Последовательность действий включает этапы:

1. Уточните параметры желаемого жилья.Решите для себя, какой должна быть ваша квартира: микрорайон, этаж, площадь и количество комнат. Учтите количество будущих жильцов, перспективы расширения состава семьи, рождения детей.
2. Изучите финансовые возможности.Проанализируйте свой бюджет, подсчитайте накопления и возможности получения кредита. Исходите из потребностей и желаний. Что лучше: купить дорогую однокомнатную квартиру в центре или трехкомнатную в отдаленном районе? А может выгоднее взять ипотеку и купить квадратные метры на перспективу.
3. Определитесь со способом покупки.Если нужная сумма полностью в наличии, то кредитоваться не нужно. Недостающую сумму можно получить в кредит. На дополнительные средства от государства могут рассчитывать семьи с детьми, военные и работники бюджетной сферы. Ипотека дает возможность жить в собственной квартире, отделиться от родителей и сэкономить на аренде.
4. Познакомьтесь с предложениями рынка недвижимости.Изучите варианты на сайтах с объявлениями или воспользуйтесь помощью посредника. Каждый понравившийся вариант самостоятельно оцените по параметрам:
   • состояние дома, квартиры, инфраструктуры;
   • криминогенность района;
   • экологическая ситуация.
   Рассчитайте примерные траты на ремонт, будущие транспортные расходы. Если квартира продается значительно дешевле аналогичных, выясните причину: низкое качество и плохой спрос или желание быстрее продать и получить деньги.Посмотрите на реакцию собственника на просьбу ознакомиться с правоустанавливающими документами. Выбор делайте в пользу варианта, где все в порядке с документами, а продавцы охотно идут на контакт.Привлечение эксперта сбережет время и защитит от рисков, но потребует оплаты его услуг.
5. Рассмотрите способы экономии.Учтите, что цена недвижимости устанавливается собственником с запасом. Поэтому смело торгуйтесь и предлагайте более низкую. Для успеха в торгах заранее узнайте цены похожих вариантов.Желая получить дисконт, не демонстрируйте явную заинтересованность в покупке, не торопите продавца, предоставьте время для обдумывания.
6. Организуйте сделку.Заключенный договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Подать документы в Росреестр можно через МФЦ. Комплект документов в зависимости от ситуации будет рассмотрены далее.

На что обратить внимание, выбирая жилье

Рассматривая варианты, проанализируйте характеристики будущего жилья:

1. Инфраструктуру района.Сначала познакомьтесь с микрорайоном, в котором планируете проживать. В нем должны быть социальные объекты, посещаемые регулярно: магазины, поликлиника, аптека. Для семей с детьми важна близость детского сада и школы. Учреждения должны быть в пешей доступности или через одну-две остановки. Если есть особые потребности, например, необходимость выгула собаки или посещения спортклуба, учтите наличие объектов в районе. Желательно, чтобы поблизости отсутствовали вредные производства, а располагался парк или лесной массив для прогулок. Оценить инфраструктуру вокруг новостройки сложно. Узнайте у застройщика планы по благоустройству. Хорошо, если проект предусматривает размещение на первых этажах магазинов, парикмахерских, аптек. Плюсом будет планирование строительства школы и детского сада.
2. Доступность транспорта.Узнайте, как близко расположены остановки общественного транспорта, легко ли до них дойти. Пройдите маршрутом постоянного жителя: встречаются ли пустыри, присутствуют ли фонари. Убедитесь в регулярности работы автобусов или трамваев. Если вы передвигаетесь на личном автомобиле, посмотрите, есть ли во дворе парковка со свободными местами. Оцените дорожную сеть, наличие альтернативных подъездов к дому.
3. Техническое состояние дома.Внимательно осмотрите строение, близлежащую территорию и подъезды. С улицы оцените состояние дома: наличие трещин, подтеков, сколов. Дополнительно посмотрите:
   • территорию, на которую выходят окна: это может быть двор, шумная улица или развлекательное заведение;
   • тротуары и подъездные пути: наличие ям, выбоин, луж;
   • обустройство двора: есть ли лавочки, детские площадки, клумбы, спортплощадки;
   • мусоропровод, лифт: оцените наличие грызунов и техническое состояние.
   Пообщайтесь с потенциальными соседями, понаблюдайте за контингентом подъезда. Узнайте мнения об управляющей компании и работе коммунальных служб.
4. Внешний вид квартиры.Во время осмотра жилья обратите внимание на:
   • проведенные перепланировки, нарушались ли конструктивные элементы;
   • наличие протечек;
   • исправность вентиляции на кухне и в ванной;
   • напор воды в кранах, особенно на верхних этажах;
   • батареи и окна в зимнее время: от стен не должно веять холодом, а окна должны быть сухими и без следов плесени;
   • балконную дверь и оконные рамы, они должны открываться без труда;
   • звуконепроницаемость стеклопакетов;
   • пол, потолок и стены. Если на потолке есть пятна, а этаж последний, возможно, протекает крыша. Пол не должен проседать и скрипеть, а в углах не должно быть плесени;
   • размер коммунальных платежей и взносов по капитальному ремонту.
   Некоторые управляющие компании включают в тариф уборку подъезда, видеонаблюдение, пользование охраняемой стоянкой, вывоз мусора, услуги консьержа. Итоговая сумма платежа устроит не каждого покупателя.Советы:
   • осматривайте жилище днем, без спешки, так можно оценить степень естественного освещения и заметить все недочеты;
   • не радуйтесь свежему ремонту, с его помощью недобросовестные продавцы маскируют старую проводку, текущие трубы или грибок стен;
   • выбирайте варианты с выходом окон на юго-запад или юго-восток, тогда в дневное время в комнатах будет светло.

Этапы покупки вторичного жилья

Недвижимость на вторичном рынке привлекает доступной ценой. Это связано с изношенностью дома, несовременными планировками. Покупка квартиры в данном случае рискована: можно пострадать от мошенников, столкнуться с ошибками в документах, влекущими судебные тяжбы. При покупке жилплощади через агентство вероятность обмана снижается.

Приобрести квартиру на вторичном рынке можно и самому, если заранее пошагово знать, как купить квартиру грамотно.

Шаг 1. Проверьте права собственности продавца.

Для этого внимательно изучите правоустанавливающие документы на недвижимость. Это могут быть:

• договор купли-продажи, если продавец покупал жилье;
• свидетельство о праве на наследство;
• договор дарения;
• договор передачи имущества в собственность, если квартира была приватизирована;
• договор долевого участия в строительстве.

Если в сделке участвует посредник, то убедитесь в подлинности доверенности.

Шаг 2. Присмотритесь к собственнику.

Проверьте действительность паспорта через сервис МВД. Сравните ФИО собственника, серию и номер паспорта с указанными в правоустанавливающей документации. Гражданин мог менять паспорт после приобретения жилья. Посмотрите на последней странице информацию о паспортах, выданных раньше.

Для безопасности сделки имеет значение семейное положение владельца. Так как, если жилье приобреталось в браке, оно считается совместной собственностью супругов (ст. 34 СК РФ). В этом случае на отчуждение нужно нотариально заверенное согласие второй половины.

Если собственник получил недвижимость по наследству или в дар, то согласие супруга/супруги на отчуждение не требуется.

Если среди собственников есть несовершеннолетние, то проверьте свидетельства о рождении и паспорта при достижении 14 лет. Сведения также нужно сверить с указанными в документах по жилью. Продажа будет невозможна без участия органов опеки и попечительства.

Купить квартиру, где прописаны дети быстро не получится, так как их обязательно нужно прописать по другому адресу.

Обратите внимание на состояние здоровья собственника. Риски сопряжены с алкогольной или наркотической зависимостью, психическими заболеваниями. Если такой гражданин продаст жилплощадь, родственники смогут оспорить сделку и признать ее недействительной.

Шаг 3. Изучите статус объекта.

Выясните:

• наличие долгов по оплате коммунальных услуг – попросите у продавца квитанции и выписки с лицевого счета;
• нахождение дома в списке аварийных или кандидатов на расселение.

Главный документ, который поможет купить квартиру с минимальными рисками, – это выписка из ЕГРН. Информация предоставляется Росреестром платно – для физических лиц госпошлина составит от 300 руб. (в зависимости от параметров запроса). Документ поможет узнать:

• нахождение жилья под арестом или в залоге;
• реальное количество собственников;
• официальные технические характеристики;
• историю смены собственников.

Сопоставление сведений из выписки и данных технического плана поможет выявить неузаконенные перепланировки, препятствующие сделке.

Шаг 4. Выясните частоту смены собственников.

Частая перепродажа за небольшой период времени должна насторожить: возможно у квартиры неблагополучные соседи, протекающая кровля, изношенные коммуникации или другие серьезные недостатки.

Шаг 5. Заключите соглашение о задатке.

Задаток передается продавцу в качестве гарантии сделки со стороны покупателя. Однако покупателю выгоднее заключить договор аванса, чтобы при возникновении неожиданных обстоятельств вернуть деньги. Передача аванса/задатка происходит под расписку.

При срыве сделки по вине покупателя задаток не возвращается, а если от сделки отказался продавец, то он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Шаг 6. Уточните все нюансы сделки.

До заключения соглашения обсудите с продавцом:

• срок, когда с жилплощади выпишутся все жильцы;
• период полного освобождения квартиры от мебели и техники или возможность ее оставления;
• порядок проведения окончательных расчетов.

Условия отражают в предварительном договоре купли-продажи.

Как купить жилье без посредников

Перед тем, как оформить куплю-продажу квартиры без риэлтора, изучите последовательность действий.

1. Выберите удачный период для приобретения.Весенний и осенний периоды – наиболее удачные. Именно в это время года легче переезжать и ремонтировать новое жилище. Весной рынок недвижимости оживляется после «зимней спячки» и череды праздников, а осенью – после сезона отпусков.
2. Изучите несколько предложений и выберите наилучший.При самостоятельном поиске квартиры остановитесь минимум на трех вариантах. Сравните планировку, цены. Уточните срочность продажи и особенности района.
3. Подготовьтесь к оформлению.Для заключения договора купли-продажи необходимо подготовить документы:
   • паспорта всех собственников;
   • паспорт покупателя;
   • правоустанавливающие документы на имущество;
   • квитанцию об оплате госпошлины.
   Дополнительно могут потребоваться согласие второго супруга на продажу, разрешение органов опеки и попечительства, сведения о совладельцах объекта.Чтобы избежать неприятных сюрпризов, покупатель вправе запросить:
   • сведения о прописанных на жилплощади;
   • справку об отсутствии долга по услугам ЖКХ и капремонту;
   • технический паспорт объекта;
   • выписку из ЕГРН.
   Участие нотариуса в сделке не является обязательным. Исключения – случаи, предусмотренные законодательством и обоюдное желание сторон.Договор купли-продажи должен содержать информацию о:
   • продавце и покупателе;
   • объекте недвижимости (адрес, номер, технические характеристики);
   • цене;
   • порядке оплаты и сроках;
   • условиях перехода права собственности;
   • датах выселения и передачи ключей.
   Переход права собственности подлежит государственной регистрации в Росреестре. Для этого заявление и пакет документов подаются в МФЦ или отделение Росреестра.
4. Совершите оплату.Способ оплаты обговаривается заранее. Это может быть наличный расчет, перевод через счет в банке или банковскую ячейку. При заключении предварительного договора может быть внесен аванс или задаток. Финансовые издержки сделки могут делиться пополам между сторонами или включаться в стоимость жилья. Как правило, госпошлину за регистрационные действия в Росреестре оплачивает покупатель, услуги нотариуса – пополам.

3 шага покупки жилья в новостройке

Квартиры на первичном рынке привлекают тем, что имеют современную планировку. В домах новые коммуникации и лифты, ухоженные подъезды. Придомовая территория имеет автостоянки и новые детские площадки.

Застройщики предлагают несколько схем для приобретения жилплощади:

• на этапе закладки строительства в качестве дольщика;
• после сдачи дома;
• с полной оплатой или в рассрочку.

Процесс оформления зависит от стадии строительства, на которой приобретается жилплощадь:

• при завершенном строительстве – в том же порядке, что недвижимость на вторичке, только здесь собственником является строительная фирма;
• при заключении договора долевого участия. Здесь имеются определенные риски, так как будущий собственник вкладывает личные деньги в стройку.

Если надумали купить современную квартиру в новостройке, следуйте советам, как осуществить мечту выгодно:

1. Определитесь с вариантом.На стадии котлована или возведения фундамента приобретение жилья будет дешевле. Таким способом застройщики привлекают инвестиции в бизнес. Покупка готового жилья подходит тем, кто не хочет ждать сдачи дома.
2. Убедитесь в надежности застройщика.Покупка жилплощади в новостройке сопряжена с низкой надежностью строительной организации. Риски включают:
   • банкротство или заморозку проекта;
   • остановку или затягивание строительства, в том числе из-за недостатка финансов;
   • невозможность сдачи дома и подключения к коммуникациям по причине нарушений в проектировании и строительстве;
   • несоответствие готового жилья ожиданиям: наличие тонких стен, маленького балкона, уменьшение площади.
   Перед заключением договора важно проверить документы застройщика и почитать отзывы в Интернете.Документация может быть выложена на сайте организации или предоставляться по запросу потенциального покупателя.Поверке подлежат:
   • ОГРН и ИНН;
   • учредительные документы;
   • бухгалтерская отчетность, в том числе по прибыли и убыткам.
   По интересующему объекту запросите разрешение на строительство, проектную декларацию, разрешения на врезку к центральной канализации, системам электро- и теплоснабжения, правоустанавливающий документ на землю. Узнайте, сколько объектов сдано, были ли срывы сроков и по каким причинам.Покупать жилье можно напрямую. При обращении в агентство недвижимости, убедитесь в его надежности и полномочиях на продажу.Вычислить мошенника можно, сравнивая стоимость аналогичного жилья, предлагаемого другими застройщиками. Слишком выгодные предложения должны насторожить потенциального покупателя.
3. Заключите договор и оплатите.Если строительная компания не вызывает подозрений, остается подписать договор и оплатить стоимость объекта. Договор долевого участия должен включать:
   • сведения о застройщике;
   • паспортные данные дольщика;
   • характеристику квартиры;
   • дату сдачи объекта;
   • стоимость и механизм оплаты.
   Согласно п.3 ст. 5 закона №214-ФЗ расчет с застройщиком производится после государственной регистрации договора в Росреестре. Это условие защищает покупателя от двойной продажи квартиры. Просьба застройщика внести оплату сразу после заключения договора должна вызвать подозрения в законности его деятельности.

Безопасно ли покупать квартиру по договору переуступки прав?

Переуступка прав означает, что дольщик передает свои права долевого участия другому лицу за денежную компенсацию. Переуступить права можно и агентству, занимающемся перепродажей недвижимости.

Для совершения сделки необходимо предоставить:

• первичный договор долевого участия;
• договор переуступки;
• письменное согласие застройщика на переуступку;
• квитанции по взаиморасчетам;
• акт о приеме/передаче документации по переуступке.

Особенности способов покупки жилья

Чтобы правильно купить как новую квартиру, так и на вторичном рынке, важно учесть особенности вариантов приобретения.

1. Приобретение в ипотеку.Оформить ипотечный кредит можно на покупку жилья у застройщика или в старом фонде. В сделке появится третья сторона – банк. В первую очередь, покупатель должен получить одобрение на кредит, а потом подбирать жилье. Банк, в свою очередь, выдвигает требования к недвижимости, которая впоследствии оформляется в залог. Это может быть год постройки, материал стен, процент износа для вторички. Если жилплощадь приобретается в строящемся доме, то застройщик может предложить рассмотреть программы кредитования банков-партнеров.Выбор кредитора остается за покупателем. Потенциальный заемщик должен пройти проверку платежеспособности и подойти по возрасту.Купить квартиру в Москве проще участникам зарплатных проектов, так как банк владеет информацией о доходах потенциального заемщика.Обязательным документом для оформления ипотеки является оценка недвижимости. Отчет можно заказать самостоятельно или воспользоваться предложением банка. Сделка купли-продажи назначается после одобрения объекта недвижимости банком.
2. Покупка в рассрочку.Вариант подходит для недвижимости в новостройке. Рассрочка не требует одобрения и участия банка. Условия рассрочки закрепляются застройщиком в договоре. Как правило, устанавливается первый взнос и сроки для внесения оставшейся суммы по частям.
3. Получение субсидии на покупку.Финансовая помощь от государства предусмотрена в рамках программы улучшения жилищных условий. Субсидия предоставляется в порядке очереди и при подтверждении нуждаемости документами. На поддержку со стороны государства могут рассчитывать бюджетники, молодые специалисты и научные сотрудники. Нужны отработка по специальности не менее 10 лет и нуждаемость в улучшении жилищных условий. Еще одна группа льготников – это многодетные и молодые семьи. Господдержка предусмотрена жителям домов в аварийном состоянии, гражданам, нуждающимся в расширении жилплощади согласно нормативам.
4. Привлечение семейного капитала.Применить номинал сертификата разрешается для покупки нового и вторичного жилья. Его направляют на стартовый взнос, оплачивают основной долг или начисленные проценты. В 2022 году капитал оформляется автоматически при рождении первого ребенка. Его номинал составляет почти 525 тыс. руб. Сумму нельзя обналичить, а при покупке жилья ПФ РФ перечислит деньги на счет банка.
5. Военная ипотека.Программа рассчитана на военных-участников системы государственного ипотечного накопления. Войти в программу могут: граждане РФ, служащие в вооруженных силах по договору, попавшие в специальный реестр. Воспользоваться накоплениями можно через три года службы. Их можно направить на погашение действующего жилищного кредита или на первоначальный взнос по ипотеке. Зачисление на службу влечет автоматическое включение в накопительно-ипотечную систему. А государство ежемесячно перечисляет на счет каждого военного сумму.
6. Покупка муниципального жилья.Такое имущество является собственностью государства/муниципалитета. Его продажа возможна после приватизации. При этом статус муниципального будет утрачен и объект станет частным. Приватизация муниципального жилья дает право получить его в собственность бесплатно. Если право на бесплатную приватизацию использовано, купить недвижимость у государства можно по рыночной стоимости.Предложение купить муниципальную жилплощадь лицами, не являющимися собственниками – мошенничество, не соглашайтесь на это.
7. Покупка на торгах.Недвижимость выставляется на торги, если заемщик злостно уклоняется от выплаты кредита. Государство реализует на торгах жилье, которое находилось в собственности у организаций, признанных банкротами или граждан, принудительно выселенных за долги по ЖКХ. Плюс один – квартира на аукционе имеет цену ниже рыночной. Из минусов:
   • риск судебных тяжб с бывшим собственником;
   • наличие долгов по коммунальным платежам;
   • проблемы с выпиской жильцов, особенно несовершеннолетних;
   • наличие обременения.
8. Покупка в другом регионе.Основные сложности возникают из-за незнания особенностей районов и невозможности регулярного осмотра подходящих объектов. Сделка может проходить при личном присутствии или удаленно. Купить в новостройке квартиру будет проще, так как документы можно получить в электронном виде. Оригинал договора для подписания пришлют по почте, а регистрацию в Росреестре проведет застройщик.В Москве или Подмосковье купить выгодно квартиру сложнее, так как рынок жилья отличается многообразием. Высок риск нарваться на мошенников или купить жилплощадь в неудачном районе.За покупкой квартиры в другом городе лучше обратиться в агентство недвижимости с большой филиальной сетью и отменной репутацией. Помочь в вопросе, как купить квартиру без риелтора, призвана ранее приведенная пошаговая инструкция.
9. Если не хватает денег.В таком случае можно:
   • оформить займ с залогом имеющейся собственности и направить его на первичный взнос;
   • совершить обмен квартирами по договору мены;
   • рассмотреть участие в программах от государства: материнский капитал, ипотека для военных, помощь многодетным, региональные программы;
   • оформить потребительский кредит, если не хватает маленькой суммы;
   • продать невостребованную недвижимость – гараж, дачу, земельный участок.
10. Использование специальных сервисов.При ограниченности бюджета или невозможности привлечь риелтора на помощь придет сервис СберБанка «Сделка под ключ». Сотрудники службы проверят юридическую чистоту недвижимого имущества, участников сделки и их правомочия, составят индивидуальный договор купли-продажи. По сделке возможен только безналичный расчет, исключающий мошеннические схемы.
11. Продажа и покупка в одно время.Если продавец также намерен купить квартиру и ищет подходящую, образуется цепочка зависимых сделок. Если продавец затягивает с поиском жилья, покупатель может попросить скидку за простой. Возможен вариант трейд-ина: покупатель рассчитывается своей жилплощадью, а продавец впоследствии ее продает.

Обзор рисков при покупке любого жилья

Юристы готовы назвать около ста неприятных обстоятельств, сопровождающих куплю-продажу недвижимости. Некоторые из них могут лишить добросовестного покупателя и денег, и недвижимости. Рассмотрим часто встречающиеся причины, способные сорвать сделку или повлечь ее недействительность.

Использование поддельной доверенности

Продажа жилья по доверенности должна насторожить покупателя. Неучастие собственника в процедуре вызывает вопрос о причине отсутствия. Будет лучше, если соглашение подпишет сам продавец. Если же это невозможно, подстрахуйтесь:

• проверьте паспорт продавца и сверьте данные с указанными в доверенности – они должны совпасть;
• убедитесь, что посредник наделен правом продавать квартиру и ставить подпись в документах.

Проверить законность доверенности можно через сайт Федеральной нотариальной палаты. Если реквизитов доверенности в списке не значится, значит, она недействительна, а от сделки стоит отказаться.

Несогласованность продажи жилья с заинтересованными лицами

Квартира может иметь несколько собственников. Реализовать ее можно только с согласия каждого. Сделка будет признана недействительной, если впоследствии выяснится, что про кого-то из владельцев забыли.

Обратите внимание на количество собственников, указанное в свидетельстве о регистрации права или выписке из ЕГРН. Если их более одного, то участие в процедуре должны принять все.

При отчуждении квартиры одним из супругов, необходимо нотариально заверенное согласие второго. При участии в сделке несовершеннолетних собственников – требуется согласие органа опеки и попечительства.

Чаще всего на проданное жилье могут претендовать:

• бывшие супруги;
• дети;
• наследники;
• прописанные лица, находящиеся в местах лишения свободы, в домах-интернатах или больницах;
• проходящие службу в армии по призыву.

Наличие скрытых наследников

Если продавец получил недвижимость по наследству, то существует риск появления неучтенных наследников, желающих начать судебную тяжбу и признать сделку недействительной. Для защиты своих интересов предложите собственнику оформить заявление у нотариуса о том, что он уверен в отсутствии других наследников, а при их появлении решит все вопросы самостоятельно.

Скрытыми наследниками могут выступить нетрудоспособные лица, которых содержал наследодатель:

• родители, дети, супруги, в том числе бывшие;
• дальние родственники;
• любые лица, которые находились на обеспечении умершего лица.

Продажа неприватизированного жилья

Риск сопровождает покупку недвижимости на вторичном рынке. Гражданин не имеет права продавать неприватизированную квартиру. Здесь собственником выступает государство или муниципалитет, а покупка возможна только после приватизации. Для подтверждения произведенной процедуры продавец должен предъявить договор передачи жилья в собственность и справку формы № 9. С квартирой, в которой на дату приватизации были прописаны дети и не участвующие в ней лица, могут возникнуть проблемы.

Наличие задолженности по оплате услуг ЖКХ

На основании п.3 ст. 158 ЖК РФ долги за оплату коммунальных услуг не переходят новому владельцу. Однако это не касается платы за капитальный ремонт. Она закрепляется за адресом.

Чтобы избежать непредвиденных расходов:

• спросите у собственника чеки об оплате за последний отчетный период и убедитесь в своевременной оплате;
• при наличии задолженности предложите оплатить ее или сделать скидку на сумму долга.

Отказ от предоставления платежек – серьезный повод для отказа от покупки. Главный риск связан с наложением ареста из-за долгов и невозможностью продать квартиру. Заметив неоплаченную коммуналку, внесите в договор пункт об ответственности прежнего владельца по долгу, образовавшемуся во время его обладания недвижимостью.

Приобретение долгостроя

Риск существует при покупке квартиры на первичном рынке. Застройщик может не построить дом или не достроить его вовремя. Строительная сфера не отличается стабильностью, поэтому риски существуют даже при заключении договора с надежным застройщиком.

При выборе девелопера обратите внимание на:

• сайт застройщика – как часто обновляется информация, доступны ли официальные документы;
• темп строительства и факты срывов сдачи объектов (можно узнать из отзывов в интернете);
• активность на стройплощадке: наличие техники и рабочих, строительных материалов;
• проектную декларацию, разрешение на строительство, проект договора долевого участия, которые должны быть общедоступны для ознакомления;
• наличие аккредитации в крупном банке;
• тип заключаемого договора.

Только договор долевого участия гарантирует соответствие проекта всем требованиям закона.

Предложения по заниженным ценам или с большим дисконтом должны насторожить покупателя.

Как подготовить предварительный договор купли-продажи

Заключение такого соглашения означает обоюдное желание сторон оформить основной договор. Подписывая его, покупатель получает уверенность, что продавец заключит основной договор: в добровольном или принудительном порядке.

Документ готовится в письменной форме и подлежит нотариальному заверению, если:

• так решили обе стороны сделки;
• нотариальная форма предусмотрена для основного договора (к примеру, если продается доля).

Заключение преддоговора сопровождается передачей задатка или аванса – денежных средств, которые покупатель отдает продавцу в качестве гарантии своих намерений. Если покупатель откажется от сделки, то задаток останется от продавца. Если сделку сорвет продавец, то будет должен вернуть задаток в двойном размере.

Чтобы правильно купить квартиру как в Москве, так и в другом регионе, укажите в документе:

• предмет сделки;
• базовые условия;
• стоимость объекта;
• дату совершения сделки;
• ответственность сторон и др.

Обязательно прописывается номер кадастрового учета, точный адрес и площадь продаваемого жилья.

Для оформления основного соглашения потребуются те же документы, что и для предварительного:

• паспорт продавца и паспорт покупателя;
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• выписка из ЕГРН.

При наличии несовершеннолетнего собственника – свидетельство о рождении и согласие органов опеки и попечительства.

Для каждого участника готовится свой экземпляр и еще один дополнительный – для Росреестра.

Достаточно заключить договор письменно в простой форме и зарегистрировать его в Управлении Росреестра. В отдельных случаях требуется участие нотариуса.

Если нотариус не привлекался, то внесение денег и подписание проходят в один день.

Основные способы оплаты

Расчет может происходить одним из нескольких вариантов:

• с помощью аккредитиваДоговор о покупке заключается в офисе банка. Покупатель открывает счет и аккредитив. Затем переводит на него указанную в договоре сумму, после этого она замораживается на счете. Выдача денег продавцу произойдет после полного исполнения обязательств перед покупателем. Длительность перечисления уменьшится, если для открытия счетов используется один банк.
• через ячейку в банкеДоговор подписывается в банке, где арендуется ячейка. После оформления расписки в получении денег продавцом, покупатель предоставляет ему доступ к банковской ячейке. Заранее он заключает с банком договор на аренду ячейки, указывая ситуации доступа к ней. Закладка денег в ячейку происходит совместно сторонами сделки и представителем банка.
• с привлечением кредитных средствЕсли жилье покупается в ипотеку, то в расчетах участвует банк-кредитор. Могут быть варианты:
  1. После перечисления покупателем личных средств продавцу, банк переводит ему заемные деньги.
  2. Собственные и кредитные средства соединяются на счете покупателя. После государственной регистрации сделки и оформления залога их переводят продавцу.

Регистрация перехода права собственности в Росреестре

Чтобы зарегистрировать смену собственника необходимо подготовить пакет документов:

1. Паспорта участников сделки.
2. Доверенность, если в сделке участвует представитель.
3. Учредительные документы, если одной из сторон является организация.
4. Оригинал и копию квитанции об оплате госпошлины. Предоставляется по желанию для ускорения процедуры.
5. Заявление на совершение регистрационных действий, которое заполняется в МФЦ или Росреестре.
6. Оригинал правоустанавливающего документа.
7. Договор для каждого участника и Росреестра.
8. Акт приема-передачи, если недвижимость передается до регистрации права собственности.
9. Оригинал технического плана.
10. Чек об оплате стоимости.

Сведения о прописанных лицах Росреестр запросит в рамках взаимодействия между ведомствами. Справка не обязательна. Однако, если сведения не будут получены вовремя, регистрацию права приостановят. Поэтому лучше самостоятельно предоставить этот документ.

В зависимости от состава участников и условий продажи, может потребоваться:

• разрешение мужа/жены продавца на отчуждение недвижимости, заверенное у нотариуса;
• брачный договор, судебное решение о разделе имущества – при нахождении человека в браке, но единоличном праве на недвижимость;
• оригинал и копия документа, доказывающего полномочия законного представителя несовершеннолетнего или недееспособного;
• отказ иных владельцев от преимущественной покупки;
• согласие органа опеки и попечительства – при затрагивании прав детей или недееспособных лиц;
• кредитный договор и закладная, если жилье покупается в ипотеку;
• заявление на регистрацию ипотеки.

Стоимость госпошлины для граждан составляет 2 тыс. руб., для фирм – 22 тыс. руб. Регистрация ипотеки в силу закона госпошлиной не облагается, в силу договора – 1 тыс. руб. для физических лиц и 4 тыс. руб. – для организаций.

Документы можно передать самому или через представителя в МФЦ или отделение Росреестра. Разрешается отправка через почту ценным письмом с оповещением о получении.

После сдачи документов на руки выдается/отправляется расписка о принятии документов.

Если документация подавалась через МФЦ, то срок регистрации перехода права составляет 9 дней. При предоставлении документов, удостоверенных нотариусом, –5 рабочих дней.

Факт регистрации подтверждается выпиской из ЕГРН и возвратом сторонам экземпляров договоров, имеющих штамп о проведенной регистрации.

Как получить имущественный налоговый вычет

Купив квартиру, оформите налоговый вычет. Согласно ст. 220 НК граждане России, которые платят НДФЛ, имеют право на возврат части средств, удержанных из зарплаты. Способ приобретения жилья значения не имеет.

Покупатель недвижимости должен:

• быть налогоплательщиком РФ и работать официально;
• купить жилье в РФ;
• не использовать право на вычет ранее;
• иметь документальное подтверждение факта сделки.

При покупке жилья у близкого родственника право на вычет утрачивается. Если привлекался материнский капитал, то его размер вычитается из стоимости жилья.

Существует два вида вычетов:

• с основной стоимости жилья;
• с процентов, внесенных по ипотеке. Его можно получить один раз в жизни.

В первом случае установлен лимит стоимости – 2 млн руб. То есть, максимальный налоговый вычет считается по формуле 13%*2 млн руб.=260 тыс. руб.

Во втором случае лимит равен 3 млн руб., а максимальный размер вычета равен 390 тыс. руб.

Если жилье покупалось супругами, то право на вычет возникает у каждого в отдельности при выполнении прочих условий. Обратиться за вычетом нужно в течение трех лет после совершения имущественных расходов.

Компенсацию можно получить:

• по месту работы – в результате начисление НДФЛ будет приостановлено, пока лимит вычета не будет исчерпан;
• через налоговую – будет возвращен уплаченный ранее налог.

Чтобы оформить вычет подготовьте:

• заявление, заполненное по образцу;
• паспорт;
• декларацию 3-НДФЛ;
• документы о праве собственности на имущество;
• подтверждение понесенных расходов.

Варианты улучшения жилищных условий разнообразны. Купить квартиру в ипотеку, через торги или с субсидией, зачесть материнский капитал. Так как каждый способ имеет особенности, то в 2022 году купить квартиру проще с участием специалиста. Особенно, если продажа происходит по доверенности, с множеством собственников или объект был получен продавцом в наследство. Покупка нового жилья также сопряжена с рисками. Подстраховаться на случай нарушения сроков сдачи со стороны ненадежного застройщика и заключить юридически правильный договор можно, если подойти к сделке подготовленными.