Рынок недвижимости развивается: строится новое жилье, активно продаются квартиры на вторичном рынке. Появляются новые агентства недвижимости, предлагающие свои услуги. Но ни те, ни другие не хотят платить агентству, предпочитая заключать сделки без посредников.

С развитием средств связи продать или купить жилье стало гораздо легче. Впрочем, часто попадаются мошенники. Далее расскажем, как продать квартиру без посредников, дадим пошаговую инструкцию и советы, как уберечься от мошенников.

Содержание

Какие могут быть способы продажи жилья

Продавать недвижимость владелец может как самостоятельно, так и с помощью агентства.

Продажа без посредников

Довольно часто собственники не желают обращаться в агентство недвижимости. Это объясняется тем, что риелторы берут процент от суммы продажи за оформление сделки, а продавцы не желают терять свои деньги.

Имея доступ к интернету, можно быстро самостоятельно найти покупателя. Достаточно добавить объявление о продаже на специализированные площадки по продаже недвижимости. В сети есть вся информация о том, как продать квартиру самостоятельно, пошаговая инструкция к действиям и другие нюансы совершения операций с недвижимостью.

Перед тем, как продавать квартиру самостоятельно без риэлтора, стоит ознакомиться с основными нормативными актами и подготовить пакет документов, которые потребуются при оформлении договора.

Продажа через агентство

Хозяева, не желающие вникать в юридические тонкости сделок, и ищущие способы, как быстро и дорого продать квартиру, обычно обращаются в агентство недвижимости, обеспечивающее полное сопровождение сделки: занимается поиском покупателей, показами квартиры и сбором бумаг.

Преимущество такого способа продажи в богатом опыте риелторов в этой сфере, поэтому риски ошибиться минимальны.

Какие документы потребуются для заключения договора

Документы для заключения договора - картинка

В зависимости от того, кто является владельцем недвижимости, пакет необходимых для совершения сделки документов может различаться. Что нужно знать перед тем как продать квартиру, какие документы собирать для оформления договора, какие могут возникнуть нюансы – обо всем этом можно спросить у нотариуса.

У квартиры один собственник

В случае, когда у объекта недвижимости один владелец, потребуется стандартный пакет документов:

  • Паспорт.
  • Документы, подтверждающие право владения имуществом: выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации.
  • Документы, являющиеся основанием для оформления права собственности (договор купли-продажи, свидетельства о наследстве, дарственные и т.д). Если это вторичка, понадобятся документы, позволяющие проследить всю историю квартиры.

У квартиры несколько владельцев

Бывают ситуации, когда владельцами недвижимости являются несколько человек. Чаще всего продают унаследованную недвижимость. Юридически такие сделки очень сложные, т.к. не всегда все собственники хотят одновременно продавать свои доли, или не дают согласие на продажу.

Продать такое жилье можно двумя способами:

  • продать свою часть родственникам, являющимися совладельцами;
  • продать сторонним лицам.

Перед тем как самостоятельно продать квартиру, у которой несколько собственников, нужно получить согласие или письменный отказ от покупки доли.

В этом случае к стандартному пакету документов нужно добавить отказ остальных владельцев от преимущественного права приобретения части жилого помещения, либо доказательства того, что продавец в письменной форме известил собственников о своём желании продать долю. Срок ожидания ответа на извещение, отправленное по почте заказным письмом – 30 суток с момента вручения письма.

Собственники являются супругами

Недвижимость, купленная в браке может быть продана только с согласия супруги(-а). Для оформления договора к документам нужно добавить согласие супруга(и) на совершение сделки, которое заверил нотариус.

Если супруги оформили раздельный режим собственности, то они должны предоставить подтверждающие документы (соглашение о разделе имущества или брачный договор).

Собственником квартиры является несовершеннолетний

В случае продажи жилья, владелец которого не достиг совершеннолетия, потребуется дополнительно собирать:

  • документы, подтверждающие согласие органов опеки и попечительства на совершение сделки;
  • документы, подтверждающие личность законного представителя (опекуна, усыновителя и т.д.).

Кроме этого, если продажей имущества занимается доверенное лицо, то дополнительно подготовьте оригинал доверенности и паспорт доверенного лица.

Если в квартире проживают несовершеннолетние или недееспособные лица, для совершения сделки потребуется согласие органа опеки.

На недвижимость оформлена ипотека или банковский кредит? Заемщику необходимо взять у финансовой организации согласие на совершение сделки, либо погасить задолженность.

Как подготовить квартиру к продаже

Как подготовить квартиру к продаже - картинка

Каждый хозяин думает о том, как продать квартиру дороже. Чтобы сделка состоялась быстро и с минимальным торгом, нужно правильно подготовить жилье к продаже, ведь итоговая сумма зависит от того, насколько помещение понравится покупателю.

Чтобы получить максимум выгоды от сделки, нужно подумать, как правильно продать квартиру самостоятельно, порядок действий стоит продумать до мелочей. Основной план обычно такой:

  • оценка имущества;
  • косметический ремонт или генеральная уборка;
  • публикация объявлений на специализированных площадках;
  • показы квартиры потенциальным покупателям.

Оценка имущества

Одно из условий как выгодно продать квартиру – правильная оценка. Главная ошибка продавцов – завышенная стоимость. Если цена будет выше реальной стоимости, то покупатель найдётся нескоро. А если ниже, продавец рискует потерять часть денег.

Наиболее точно оценить квартиру можно при помощи риелтора, т.к. у него обычно есть опыт и знание основных критериев, по которым оценивается жилье.

Если владелец думает о том, как самому продать квартиру без участия третьих лиц, то он должен сам обозначить основные критерии оценки и определить цену своего имущества. Основные из них – площадь, количество комнат, состояние, расположение, наличие инфраструктуры и др.

Если нужно рассчитать стоимость жилья максимально быстро, то можно использовать онлайн сервисы, которые проводят оценку недвижимости. Достаточно ввести технические параметры в форму. Принцип расчета заключается в том, что сервис определяет цену на основании анализа похожих предложений. Однако такая оценка не всегда точная.

Проводить оценку самостоятельно можно разными способами. Можно найти объявления о продаже аналогичного жилья в этом же районе. Если похожих по площади квартир в продаже нет, то можно высчитать среднюю цену квадрата и умножить его на площадь своей квартиры. Однако такая стоимость будет условна, ведь в этом случае в расчёт берутся только технические характеристики.

Чтобы вычислить наиболее точную цену нужно учитывать дополнительные факторы: новостройка это или вторичное жилье, этаж, наличие лоджии или балкона, состояние квартиры и подъезда, год постройки дома, транспортная доступность и даже вид из окон. Все эти факторы могут как снизить стоимость жилья, так и увеличить. К примеру, продать однокомнатную квартиру в хорошем состоянии на последнем этаже будет сложнее, чем аналогичную по площади, но без ремонта на втором этаже. Разница в цене может быть существенной.

Риелторы отмечают, что приватизированную квартиру продать проще, чем неприватизированную, поэтому перед продажей лучше пройти этап приватизации.

Оценивая жилье, важно не завышать реальную цену. Допускается лишь незначительно увеличить цену на величину возможного торга. Ещё один лайфхак при оценке недвижимости – поставить себя на место покупателя и задуматься о том, сколько вы сами готовы отдать за свою квартиру.

Генеральная уборка или ремонт

Генеральная уборка квартиры - картинка

Жилье на вторичном рынке (особенно в застройке советских времён), часто продаётся в не очень хорошем состоянии. В большинстве случаев требуется генеральная уборка или косметический ремонт, т.к. продать «убитую» квартиру дорого не получится. Если жилье осталось после смерти бабушек или дедушек, то лучше всего сделать небольшой ремонт, чтобы освежить старую квартиру и убрать посторонние запахи, которые часто присутствуют там, где жили старики.

Перед тем как продать «убитую» квартиру без ремонта, можно вызвать клининговую службу, чтобы провести генеральную уборку. Рекомендуется вывезти лишние вещи и мебель – так помещение будет смотреться просторнее.

Публикация объявлений о продаже

До публикации объявления о продаже сделайте несколько фото. Снимать лучше днём, из тех точек, откуда визуально комната кажется просторнее. Не забудьте перед этим прибраться, чтобы квартира не выглядела неряшливо.

Когда фотографии будут готовы, нужно придумать текст объявления. Перечислите все технические характеристики квартиры: расположение, этажность дома и год его постройки, на каком этаже расположена квартира, площадь, количество комнат и их площадь, площадь кухни, наличие лоджии или балкона и т.д.

Кроме этого в тексте важно описать все достоинства квартиры, чтобы потенциальному покупателю захотелось её купить. В объявлении также важно указать наличие транспортного сообщения и инфраструктуры.

После того как текст и фотографии будут готовы, нужно разместить их на сайтах с объявлениями, указав свои контакты. Желательно, чтобы это были специализированные площадки по продаже недвижимости.

Показы квартиры

Если на объявление откликаются потенциальные покупатели, то не стоит затягивать с показом квартиры. Важно делать это быстро, пока покупатель заинтересован. Если у жилья много недостатков, то во время осмотра можно предложить покупателю небольшой торг, чтобы заинтересовать его.

Как выгодно продать проблемную квартиру

Квартиры, с которыми при оформлении могут возникнуть неприятные сюрпризы, называют проблемными. Сделка, проведённая с нарушением законодательства, легко может быть расторгнута, что доставит массу неприятностей как покупателю, так и продавцу.

Проблемы могут возникать в следующих случаях:

  • недвижимость находится в собственности менее года;
  • в квартире была сделана перепланировка, которая не узаконена;
  • владелец страдает психическим заболеванием;
  • собственник находится в МЛС или пропал без вести;
  • у детей не выделена доля по материнскому капиталу.

Как срочно продать квартиру, даже если она проблемная? Способы есть.

Перепланировка не узаконена

Перепланировка не узаконена - картинка

Если собственник сделал перепланировку, но не узаконил её до момента продажи квартиры, могут возникнуть проблемы.

Самое правильное в этом случае – собрать документы и согласовать перепланировку, и только после этого продавать жилье.

Иногда покупатели соглашаются купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, но взамен просят большую скидку. Из-за рисков:

  • возможности признания сделки недействительной;
  • финансовых затрат на оформление документации по согласованию планировки;
  • возможных судебных расходов, если дело дойдет до суда.

Квартира находится в собственности менее года

Когда владелец решает продать жилье, которым он владеет менее года, у покупателя могут возникнуть подозрения, что с квартирой что-то не так.

Собственник находится в МЛС или пропал без вести

Редко, но все же случаются ситуации, когда владелец отбывает срок в МЛС. Такие операции считаются самыми рискованными как для покупателей, так и для хозяина. Основная сложность – это дистанционная работа с собственником, что значительно затягивает сроки проведения сделки и увеличивает риски.

Если владелец отбывает наказание в местах лишения свободы, то есть возможность оформить куплю-продажу через доверенное лицо. Собственник выбирает лицо, которое подпишет бумаги, и оформляет на него доверенность, которую заверяет руководство исправительного учреждения. Далее сделка проходит в обычном режиме.

После подписания договора купли-продажи собственника нужно выписать из помещения. Для этого продавец должен направить покупателю заявление о снятии его с регистрационного учёта. Документы следует направить в паспортный стол вместе с договором купли-продажи и копией приговора суда. На их основании бывший собственник может быть выписан.

В случаях, когда владелец собственности пропал без вести, возникает ещё больше сложностей. Как правило, дети или внуки продают унаследованное имущество и не могут найти одного из собственников для совершения сделки. Можно подумать, что совершить сделку невозможно, хотя варианты все же есть. Правда, срочно не получится.

Чтобы продать имущество человека, который пропал без вести, нужно признать его через суд безвестно отсутствующим. Для этого родственники должны подать заявление в полицию и получить ответ, что человек находится в розыске. Затем нужно обратиться в суд с исковым заявлением о признании человека без вести пропавшим. Рассмотрение дела состоится не раньше, чем через 12 месяцев с момента подачи заявления в полицию.

Основной риск в том, что спустя время бывший владелец может объявиться и потребовать вернуть ему имущество.

Собственник страдает психическим расстройством

Граждане, страдающие психическими заболеваниями, считаются недееспособными и не могут самостоятельно распоряжаться принадлежащим им имуществом. По закону, сделка, заключённая с недееспособным человеком, незаконна и может быть признана недействительной.

Продать недвижимость, владельцем которой является недееспособный гражданин, можно только с согласия органов опеки и попечительства. Обычно органы опеки соглашаются, если опекун докажет, что продажа проходит в интересах подопечного и характеристики нового жилья не будут уступать характеристикам старого. Это должна быть альтернативная сделка, когда жильё продаётся и одновременно покупается другое.

У детей не выделена доля по материнскому капиталу

Выделение доли детям - картинка

Если квартира была приобретена на средства материнского капитала, должна быть оформлена долевая собственность на всех членов семьи, включая детей. Часто это правило нарушают, когда материнский капитал используется для долевого строительства или ребенок рождается в процессе строительства дома. В таком случае доли в квартире выделяются только после сдачи дома в эксплуатацию. Иногда родители по той или иной причине решают продать недвижимость, в которой пока ещё не выделены доли детей.

Продать квартиру, в которую вложен материнский капитал, но не определены доли детей, очень трудно, т.к. родители нотариально обязуются выделить доли детям, когда дом сдадут.

Если квартира, купленная на средства материнского капитала продана без выделения доли детей, то такая сделка может быть признана недействительной.

В любом случае при необходимости продажи проблемного жилья не стоит даже думать о том, как продать квартиру без риэлтора. Продавая недвижимость с помощью опытного агента, у которого есть юридическое образование, вы уменьшите риски. Довольно часто риелторы помогают своим клиентам обойти множество подводных камней и грамотно оформить договор.

Что должен сделать продавец перед сделкой

Перед тем как продать приватизированную квартиру, продавец должен сделать несколько основных шагов, которые помогут совершить максимально выгодную сделку.

Очень важно правильно выбрать время для продажи. Для этого нужно некоторое время понаблюдать за рынком недвижимости и проанализировать цены на жилье. Если цены падают, то лучше подождать немного, пока рынок не стабилизируется и недвижимость снова начнёт дорожать.

Если покупатель найден, то нужно погасить задолженность по коммунальным услугам и выписаться из квартиры. Если в квартире проживают дети, то выписываясь, нужно их временно зарегистрировать в другом месте.

После этого нужно встретиться с покупателем у нотариуса и заключить договор задатка или авансового соглашения.

Итоговый этап – заключение договора купли-продажи. Важно прописывать в договоре все условия сделки, особенно те, которые касаются передачи денег. К примеру, если недвижимость продаётся с привлечением кредитных средств, то в договоре нужно указать номер банковского счета, куда будут переведены средства. Если квартира продаётся с отсрочкой платежа, то в договоре должны быть оговорены конкретные сроки полного расчёта.

Как правильно оформить сделку

Каждый из продавцов на завершающем этапе задумывается о том, как быстро продать квартиру, советы риэтлора с опытом в этом случае будут не лишними.

Во-первых, не забудьте согласовать с покупателем способ расчета и условия передачи денег. Если за наличные, то наиболее безопасно будет арендовать банковскую ячейку. Об этом нужно побеспокоиться заранее, выбрав банк.

Если покупатель берёт жилье в ипотеку, то средства будут перечислены банком на счет продавца после подписания договора.

Когда договор купли-продажи будет подписан, покупатель имеет право регистрации права собственности на себя. Для этого он и продавец недвижимости должны предоставить документы, список которых можно найти на сайте Росреестра. Там же указан порядок оформления бумаг. После заключения сделки и регистрации права собственности, продавец заключает с покупателем акт приема-передачи квартиры и передает покупателю ключи.

Оформление квартиры через МФЦ

Оформление квартиры через МФЦ - картинка

Еще не так давно операциями купли-продажи занимался росреестр. Большое количество сделок создавало огромные очереди. С момента создания МФЦ ситуация изменилась и теперь оформить куплю-продажу можно гораздо быстрее. На сегодня продажа квартиры через МФЦ – самый простой способ. Если записаться заранее, то подать документы можно за час.

Задумались, как продать квартиру через МФЦ, пошаговая инструкция есть ниже. Продавцу нужно выполнить следующие действия:

  • собрать пакет документов;
  • записаться в МФЦ на прием;
  • в назначенное время прийти к специалисту и предоставить документы;
  • дождаться результата и получить документы.

Покупатель считается собственником с момента оформления сделки в ЕГРН.

Чем рискует продавец

Считается, что покупатели рискуют больше продавцов, но в реальности мы встречаем много историй, когда покупатели обманули продавца и тот лишился и денег, и недвижимости. А когда на дворе кризис, количество мошенников резко возрастает.

Основные риски, с которыми могут сталкиваться продавцы:

  • Риелтор с малым опытом работы может не учесть важные нюансы и сделка не будет совершена с нужным результатом. Не стоит обращаться в агентства, имеющие плохую репутацию.
  • Кража ценных вещей при показах квартиры. Чтобы этого избежать, нужно перед визитом посторонних спрятать ценные вещи и документы.
  • Недобросовестный риелтор, получив оригиналы документов, может совершить махинации с недвижимостью.
  • Неправильное оформление задатка или аванса. Если задаток оформлен правильно, то покупатель обязан купить квартиру.
  • Ошибки в договоре купли-продажи. Важно очень внимательно проверять все данные и только после этого подписывать договор.
  • Риски при передаче денег. Чтобы избежать неприятностей, лучше всего оформлять передачу денег через банк.

Как уберечься от мошенников при продаже недвижимости

Чтобы сделка прошла удачно, поинтересуйтесь, как безопасно продать квартиру и получить деньги. Узнайте о мошеннических схемах по обману продавцов.

Расписка

Частый способ обмана. Жильё продаётся с помощью ипотеки, и покупатель просит продавца написать расписку, что он якобы внёс первоначальный взнос. После получения денег от банка, покупатель просит продавца вернуть деньги, согласно расписке. Чтобы не попасть в подобную ситуацию, давать расписку нужно только после получения оговоренной суммы.

Кража денег с банковской карты

Покупатель предлагает немедленно перевести аванс на карту и просит продиктовать данные с обеих сторон карточки. Вскоре продавец обнаруживает списание всех средств со своего счета.

Чтобы такого не произошло, никогда не называйте посторонним людям пин-код и код с обратной стороны карты.

Передача фальшивых купюр

Покупатель может настаивать на передаче денег «из рук в руки» в обход банка. В итоге может оказаться, что передана не полная сумма или купюры фальшивые. Чтобы не попасть в такую ситуацию, рекомендуется организовать процесс передачи денег через банковскую ячейку.

Продать жилье быстро и выгодно можно и самому, и с риелтором. Важно внимательно изучить правила проведения сделок с недвижимостью, действовать поэтапно и не спеша.