Итоги 2015 года: кризис навел новые порядки на рынке недвижимости

Самые значимые события, которые стали судьбоносными для дальнейшего развития рынка недвижимости, – это продолжающийся экономический кризис, который стал причиной значительного снижения доходов населения. В дополнение к этому ряд банков отказались выдавать ипотечные кредиты или просто не согласовывали необходимую сумму заемщику даже при благополучной кредитной истории. Другие банки увеличили процентные ставки по ипотечным кредитам, что на фоне сокращения рабочих мест, снижения зарплат (или отмены премий) и роста стоимости потребительской корзины привело к тому, что количество выдаваемых ипотечных кредитов сократилось на 60-70%. В таких условиях даже при устойчивом намерении купить квартиру выполнить задуманное для многих оказалось маловероятным.
Экономическая ситуация в стране очень сильно ударила по рынку недвижимости, сократив количество сделок до минимума. Зарплаты у большинства граждан снижены или остались на прежнем уровне, многие попали под сокращение, а цены на продукты питания и товары повседневного спроса значительно выросли. При этом количество просроченных кредитов по сравнению с прошлым годом выросло примерно в два раза, сильно сократилось количество сбережений граждан, которые они размещали в банках. Рост курсов основных валют также добавил негатива: определенная часть граждан держит свои сбережения в валюте, поэтому тратить эти сбережения им страшно (а вдруг курс резко упадет или поднимется?), и они считают уместным подождать, откладывая решение жилищного вопроса до лучших времен. Другая часть граждан, продававшая свою недвижимость за цену в валюте, не захотела пересчитывать ее в связи с изменившимся курсом, и такие объекты просто «висят».

Подобные настроения среди населения стали основополагающими для каждой из сфер рынка недвижимости. Правда, со своими нюансами.

Ярким негативным моментом для первичного рынка с точки зрения застройщиков стало повышение ключевой ставки, после чего ряд компаний-девелоперов стали сомневаться в своих возможностях по финансовому обеспечению проектов и даже отказываться от их реализации. А те, кого кризис застал в процессе строительства, пытались «выплыть» за счет повышения цен, которое объясняли удорожанием строительных материалов, а позже, поняв, что это отталкивает покупателей, изменили стратегию на противоположную в виде акций, скидок, бонусов. Правда, как выяснилось, не все акции привлекали покупателей.

На первичном рынке многие ждали снижения цен на 20-30%, а некоторые клиенты надеялись на понижение цены в два-три раза. Этим ожиданиям не суждено было полностью осуществиться, ведь они были построены на недопонимании процесса ценообразования в данном секторе, а это результат веры в миф, что застройщики продают свои объекты в два-три раза дороже себестоимости. В этом направлении больше всего обрадовали людей акции от застройщиков. При этом по личному опыту знаю, что клиентам не важны акции вроде «Отделка в подарок». В первую очередь их интересуют  дополнительные скидки, а все остальное – на втором плане. Главными при выборе объекта для покупки стали цена, качество и развитость инфраструктуры, даже наличие парковой зоны оказалось важнее доступности метро или наличия отделки.

Рынок новостроек весь год спасала только государственная поддержка. Так, для застройщиков были предприняты шаги по налаживанию производства отечественных материалов, которое должно заменить ставшие непомерно дорогими импортные аналоги. А чтобы поддержать спрос на первичном рынке, была запущена программа субсидирования ипотеки с более низкой процентной ставкой для покупки квартиры в новостройке. По некоторым оценкам, именно эта мера спасла рынок новостроек от обвала, так как после повышения ключевой ставки Центробанком ставки по ипотечным кредитам для первичного рынка «взлетели» до 16% годовых, что повлекло за собой падение продаж квартир в новостройках в первом квартале 2015 года. Несмотря на что показателипродаж у застройщиков были существенно выше, чем на вторичном рынке, кризисные явления все же сильно отразились на желании людей покупать жилье в этот период.

Для рынка вторичной недвижимости 2015 год оказался более чем сложным. В первую очередь по причине падения спроса. Эксперты рынка выделили серьезную тенденцию года: в связи со снижением рублевой стоимости жилья в глазах россиян недвижимость перестала быть надежным способом вложения и сохранения денежных средств, что негативно отразилось на инвестиционной привлекательности московского вторичного рынка жилья.

По данным Росреестра, за 11 месяцев 2015 года количество переходов прав собственности на московском вторичном рынке жилья снизилось примерно на 46%. Статистика нашей компании не противоречит этой цифре. При этом, более чем вдвое (на 51,5%) снизились за этот период показатели потенциального спроса – количество звонков и консультаций по выставленным на продажу объектам. Если сравнивать данные за год, то относительно ноября прошлого года потенциальный спрос сократился на 32,5%.

В дополнение к этому ажиотажный спрос на недвижимость, наблюдавшийся в конце 2014 года, удовлетворил потребности покупателей на несколько месяцев вперед. А далее последовало сокращение реальных доходов населения, вынуждающее людей экономить, избегая кредитов.

Введение льготной ипотеки для поддержания жилой строительной отрасли вернуло интерес покупателей к новостройкам, но сильно ударило по вторичному рынку, так как граждане стали отдавать предпочтение первичному рынку. Образовалась тупиковая ситуация, поскольку, чтобы купить жилье в новостройке, нужно продать «вторичку», в то время как покупателям выгоднее купить новостройку.

Если новостройку можно было взять по ставке менее 10%, то для жилья на вторичном рынке банковские ставки варьировали в начале года в диапазоне от 18 до 25% годовых. И только после снижения ключевой ставки Центробанком до 11% вторичный рынок начал понемногу «оживать»: покупателям стали предлагаться ипотечные займы на условиях 12,5-15% годовых. Хотя, по мнению ряда экспертов, несмотря на пугающие ипотечные предложения, в данном сегменте всегда были и остаются люди, которым жизненно необходимо решать жилищный вопрос, как говорится, здесь и сейчас.
Тем, кому нужно решать жилищный вопрос, выставляют квартиры и снижают цену, чтобы хоть как-то привлечь капризных покупателей. А покупатели на таком рынке торгуются, зачастую без просмотров, на значительные суммы, от 200-300 тыс. руб. При этом по-прежнему остались продавцы, которые говорят, что их объект особенный, и не собираются снижать цену, мол, «и так купят».

На фоне всего вышеперечисленного отдельно стоит обратить внимание на несовпадение ожиданий участников рынка. Покупатели надеялись на резкое падение цен, а продавцы, наоборот, мечтали сделать прибавку к ценникам, чтобы покрыть последствия инфляции.

В целом 2015 год для рынка недвижимости стал некой знаковой вехой: рынок сильно сузился, уменьшился, в очередной раз видоизменился и почти затих, наверно, ожидая лучших времен. Что нам принесет год 2016-й? Трудно спрогнозировать, так как это зависит от многих факторов. Однако все равно хочется надеяться, что в новом году все будет намного лучше!