Доступное жилье в теории и на практике

Квартирный вопрос, еще в 30-е годы прошлого столетия испортивший, по мнению героя булгаковского романа, москвичей, все еще остается нерешенным. И не только в столице. По всей стране купить квартиру мечтают миллионы людей, не имеющих собственного жилья, еще столько же, а может быть, и больше, хотели бы свои жилищные условия улучшить. Однако цена квадратного метра, согласно последнему нормативу, установлена в размере 37 208 рублей,  а средняя зарплата по стране, по данным Росстата, за июнь 2016 года  составила 38 447 рублей. Кому в сегодня доступно жилье и каким образом изменится эта ситуация в перспективе, рассказали эксперты рынка недвижимости, юристы и экономисты.

Теория доступности

В России принят официальный коэффициент доступности жилья (регламентируется ФЦП «Жилище»). Он наглядно демонстрирует, сколько лет семья со средним доходом должна потратить, чтобы накопить на покупку квартиры. Важное условие – семья направляет на достижение цели все денежные средства, рассчитанные, опять же, исходя из средних региональных зарплат. Коэффициент рассчитывается как отношение средней рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв. м) к среднему годовому доходу семьи из трех человек. Норма по этому показателю в 2015 году составляла четыре года – такие данные были озвучены год назад в ходе панельной дискуссии на тему доступного жилья на инвестиционном форуме Proestate. Там же, из уст замглавы Минстроя Олега Бетина, прозвучали и другие цифры: 27,5% российских семей имеют материальную возможность приобрести жилье, в том числе прибегнув к ипотеке, и это втрое больше, чем десять лет назад.

Статистика, заметим, достаточно условная, с допущениями, имеющими малое отношение к реальности. Прежде всего, речь идет о возможности откладывать все деньги. А жить на что? Кроме того, непонятно, почему семья должна мечтать о квартире в 54 кв. метра, а не 100, 120 или 200?

В мировой практике жилье считается доступным, если годового дохода среднего домохозяйства хватает на то, чтобы накопить на квартиру площадью 110 кв. м за три года. А средней российской семье придется откладывать на все те же 54 кв. м 100% доходов по некоторым данным в течение пяти лет (в некоторых регионах – восемь-девять лет), а если их доход распределить еще и на проживание, то копить можно 15 лет и более.

Есть и другая статистика, куда более печальная. Используя данные Росстата, в SRG соотнесли среднюю цену «квадрата» со средним уровнем дохода граждан, из которого вычли сумму потребительских расходов, и в результате получили несколько иной индикатор доступности жилья, более реалистичный. Они посчитали, что на приобретение однокомнатной квартиры площадью 40 «квадратов» в Москве среднестатистическому москвичу придется копить средства 39 лет. А жителям Севастополя не хватит и жизни, чтобы собрать сумму, необходимую для покупки квартиры, — для этого потребуется 117 лет. Чтобы накопить на один «квадрат», нужно копить деньги более трех лет.

Кризисная арифметика

Итак, официальный коэффициент доступности жилья – понятие скорее теоретическое, чем практическое. Но даже в эту «гипотетическую благодать» кризис внес определенные коррективы. И всё же, жилье уже сейчас гораздо доступнее, чем было на пике стоимости за счет уступчивости продавцов, вполне вероятно, что к концу следующего года цены станут ниже, чем текущие, на 25-30% – естественно, если не появятся новые сдерживающие либо мотивирующие факторы, влияющие на динамику продаж и цены. Доступность жилья определяется ценами на жилье и предложением на рынке. Цены сейчас идут вниз, что бы там ни писали в якобы аналитических статьях руководители и «эксперты» риэлторских компаний, уверяющие, что продажи по сравнению с 2013-м и даже «истеричным» 2014 годом увеличились. По факту продавцы зачастую уже в объявлении пишут, что торг возможен, а при личном общении выражают готовность сделать скидку до 30%. Но и это не предел.

Девелоперы  вводят разные акции, призванные простимулировать спрос: «В последнее время применялся весь спектр маркетинговых инструментов для воздействия на конечных потребителей. Снизить ценник также позволила оптимизация площадей и снижение общего чека покупки в сегменте массового жилья».

Оптимизируя площади, важно удержаться в определенных рамках. Можно вспомнить отечественный пример с «хрущовками», которые сейчас устарели, но при постройке позволили многим людям получить свою отдельную квартиру, выехать из бараков и подвалов. Мировая практика свидетельствует о возможности доступного для большей части населения жилья, но не обязательно собственного. Возможны варианты с арендным и муниципальным жильем.

Обратим внимание на неразвитость арендного рынка, в конечном итоге влияющего на цену квадратного метра в сегменте продаж, в западных странах существует огромный и развитый арендный рынок. К примеру, в Германии доля собственников жилья составляет 41%, то есть большая часть населения не покупают жилье, а арендуют его. Это обеспечивает относительно стабильный и низкий уровень цен на дома и квартиры, так как есть доступная альтернатива в виде аренды. В России доля собственников достигает 84%, то есть арендный рынок практически не развит, а значит, единственный способ решить квартирный вопрос – купить квартиру, для чего изначально нужно иметь достаточно большой запас средств.

Далеко не всегда жилье в развитых странах доступнее, чем в России. Рынок недвижимости в любой стране – это лоскутное одеяло, уместно сравнивать лишь отдельные города. В этом случае разница в доступности квартир для населения может различаться не в пользу стран Запада. К примеру, по данным портала Numbeo, среднемесячная зарплата жителя Лондона (за вычетом налогов) – 2 068 фунтов, а средняя стоимость квадратного метра жилья на окраине британской столицы – 8 151 фунт. То есть средней семье из трех человек для покупки квартиры площадью 54 кв. м в Лондоне понадобится откладывать 5,9 лет. Теперь сравним с Москвой. Например, в ЖК «Кварталы 21/19» квартира площадью 54 кв. м обойдется москвичу в 7 314 000 рублей. При средней зарплате столичного жителя в 63 тыс. рублей его домохозяйству понадобится 3,3 года, чтобы накопить на жилье. Кстати, это даже меньше, чем среднероссийская норма 2015 года (четыре года). Все познается в сравнении!.

Главная причина относительно низкой доступности жилья в России – это, конечно, невысокие доходы наших соотечественников. Однако нельзя сказать, что жилье одинаково недоступно для всех россиян. К примеру, в ЖК «Новый Зеленоград», расположенном в Московской области, в 20 минутах езды от МКАД, стоимость квартиры в готовом доме площадью 54 кв. м составляет 3 560 521 рубль. При этом средняя зарплата жителя Московской области в 2016 году достигает 43 тыс. рублей. Таким образом, индекс доступности квартиры для среднестатистического жителя Подмосковья по методологии федеральной программы «Жилище» равен 2,3 года. Причем можно заметить, что среди покупателей жилья в этом жилом комплексе много москвичей, у которых средний доход выше, и достигает 63 тыс. рублей в месяц. Для них степень доступности жилья в нашем жилом комплексе практически приближена к западным стандартам: домохозяйству из трех человек потребуется только 1,6 года, чтобы собрать на квартиру. Все специалисты в один голос заверяют, что сейчас самое выгодное время для покупок – стоимость квартир, широкая линейка рассрочек от застройщиков, размер ипотечных ставок, все способствует улучшению жилищных условий.

Ипотека как решение вопроса

При всем оптимизме экспертов, при всей гибкости застройщиков и продавцов, разрыв между средней заработной платой и нормативной стоимостью квадратного метра ничтожен. Не будучи «наследником всех своих родных», приобрести жилье в сегодняшней ситуации большинство сограждан может, лишь обратившись к ипотечному кредитованию.

По данным Центробанка РФ, в январе-июле 2016 года банки выдали заемщикам 454,9 тыс. ипотечных жилищных кредитов (ИЖК) на 775,3 млрд рублей. «Объем предоставленных с начала года ИЖК на 39,1% превысил соответствующий показатель 2015 года и составил пятую часть в портфеле потребительских кредитов банков», – сказано в сообщении на сайте Банка России.

Очень важно, чтобы доходы населения позволяли «думать» о новом жилье. Конечно, ипотека решает многое, но очень важна кредитная ставка и величина первого взноса. С этим работает АИЖК, и хотя многое ещё впереди, последние год-полтора в России виден рост ипотечного кредитования. Для решения вопросов на случай потери работы, болезней и несчастных случаев есть достаточно эффективные решения от страховщиков. Ипотека под небольшой процент и формирование практики защиты прав заемщиков сделают эту возможность более привлекательной.

К слову сказать, люди, взявшие кредит на приобретение жилья, в гораздо меньшей степени страдают от коллекторского гнета. Очень немногие из них прибегают к процедуре банкротства. Из многих клиентов, которые хотят пройти процедуру банкротства, практически нет ипотечных заемщиков. Согласно российскому законодательству, долги по ипотеке при банкротстве физлица списываются, но и с ипотечным жильем должнику тоже придется расстаться, даже если оно является единственным. Если же жилье не является предметом ипотеки и при этом является единственным, в процедуре банкротства на него не обращают взыскание. Ипотечные заемщики обычно коллекторское давление не ощущают, так как коллекторам продают некрупные кредиты с существенным дисконтом. Несмотря на бесчеловечные методы, которые применяют коллекторы, доля выбитых ими долгов невелика. Ипотека всегда обеспечена залогом, и банку выгоднее обратиться в суд для взыскания залогового имущества, поэтому банки предпочитают использовать законные способы борьбы с неплательщиками по ипотеке: суд, судебные приставы, продажа квартиры с аукциона».

Более 58% сделок на первичном рынке Петербурга и пригородной зоны Ленобласти связаны с ипотекой. Причины очевидны: сегодня, во многом благодаря госсподдержке ипотеки, действуют выгодные ставки».

С расчетами по приобретению жилья, в которых фигурируют ипотечные займы, выступили сразу несколько спикеров.

Момент доступного жилья уже настал, несмотря на кризис.  Например, однокомнатная квартира в Московской области площадью  34 кв. м  стоит приблизительно 3 млн рублей. Частный дом, без отделки, площадью 100 кв. м, стоит от 1,5 до 2 млн рублей. Если мы берем жилье в ипотеку сроком на десять лет, то получаются следующие данные:  при 20%-ном первоначальном  взносе (600 тыс. рублей) ежемесячный платеж будет составлять 40 тыс. рублей. Частный дом при первоначальном взносе 400 тыс. рублей потребует выплат 26 тыс. рублей в месяц. При средней заработной плате 45 тыс. рублей одного и другого взрослого члена семьи приобретение квартиры представляется возможным. А загородный дом в поселке получается совсем доступным вариантом.

О возросшей доступности жилья в Петербурге и Ленобласти: Жилье на первичном рынке в Петербурге и пригородной зоне Ленобласти для покупателей стало более доступным. Более половины предложения строящегося жилья – это квартиры в проектах комплексного освоения территорий,  и рост средней стоимости квадратного метра отмечен очень в небольших пределах. Хотя еще недавно за год средняя стоимость росла на 10-12%. Можно сказать, что средний показатель сегодня стабилен, а рост цены квартиры происходит по мере увеличения строительной готовности объекта. При покупке квартиры в проектах SetlCity можно взять ипотеку под 7,7%. Средний же процент с учетом господдержки составляет сейчас 12%. И это тоже выгодно. Минимальный первоначальный взнос при покупке жилья у нашего застройщика тоже вполне реальный – 370 000 рублей. Если же сумма первоначального взноса больше, то возможен вариант, когда ежемесячный платеж составит даже всего 9 900 рублей в месяц.

Вариант приобретения жилья со взятием ипотеки наиболее перспективный: «Государство должно нивелировать диспропорции рынка недвижимости, оказывая адресную поддержку в решении квартирного вопроса, прежде всего, молодежи. И сегодня у нас уже власти идут по этому пути – стоит вспомнить хотя бы программу поддержки ипотечной ставки. Полагаю, что снижение стоимости ипотечного кредита – это самый перспективный путь повышения доступности жилья. Однако он зависит от кредитно-денежной политики властей, которая должна смягчаться.

Подведем итоги. Ипотечные займы не интересны коллекторам. Получить ипотеку при наличии постоянной работы не так уж сложно, хотя банки и ужесточают требования к заемщикам. Размеры первоначального взноса зависят от стоимости приобретаемого жилья, но, по мнению наших экспертов, эта сумма обычно составляет 400-600 тыс. рублей. Ежемесячные выплаты по кредиту, в зависимости от множества факторов, варьируют от 9,9 до 40 тыс. рублей и более.

Доступность в перспективе

«Когда жилье станет доступным?» – вопрос, требующий уточнения. Как видно из комментариев экспертов, некоторые скромные варианты жилья с применением ипотеки уже сегодня доступны более чем трети населения  страны. Что сделать, чтобы жилье стало доступно практически каждой семье, и покупка при этом не превратилась в ежедневный подвиг по экономии средств? Большинство спикеров сходятся во мнении, что реформы должны пройти, в первую очередь, по инициативе государства. С другой стороны, ряд экспертов указывают на то, что непосредственно на рынке недвижимости в ближайшее время цены упадут – по самым разным причинам.

Для повышения доступности жилья государство может сделать многое. Почти все возможности известны, и в какой-то степени используются. Это выделение земель под застройку, облегчение изменения назначения использования земли, прокладка дорог и инфраструктуры, очень важны коммуникации. Есть мировые прецеденты бесплатного подключения или софинансирования присоединения к электро- и газовым сетям, воде и канализации. Россия богата лесом, и в ряде регионов можно выделять необходимое для постройки количество бесплатно или субсидировать частично.

Потребительская способность населения в последнее время продолжает снижаться, и это факт. Когда экономическая ситуация стабилизируется, заработки граждан станут стабильными, вложиться в долевое строительство будет не так страшно. Однако проблемы с доступностью жилья будут существовать еще некоторое время и после кризиса. Связано это с тем, что на сегодняшний день застройщики снижают предложение на первичном рынке недвижимости. Через пару лет эта тенденция обернется дефицитом жилья, соответственно, цены на недвижимость пойдут вверх.

Государство могло бы снизить ставки кредитования застройщиков. Власти должны понимать, что, ожесточая условия деятельности застройщиков и преследуя при этом цель повышения их надежности, они, вместе с тем, и снижают доступность жилья: рост цен на недвижимость – во многом следствие внутренней политики.

Есть существенное количество людей, кому подешевевшее жилье в Москве и сейчас кажется вполне доступным. Жилье, например, в Орле еще более доступно, но мало кто из Москвы едет в Орел. Повышение уровня жизни регионов, создание там большего количества достойно оплачиваемых рабочих мест, строительство качественного жилья и инфраструктуры – вот первоочередные задачи. Тогда мало кто потянется в дорогую столицу, что естественным образом снизит спрос на жилье, а вместе с ним и цены. Вместо этого мы Москву расширяем, зеленые легкие столицы вырубаем, расходуем средства на такие вещи, как тотальное покрытие плиткой всего центра, причем уже второй раз за непродолжительное время. Совершеннейшее безумие – покрытие рулонными (недешевыми) газонами огромных площадей вдоль МКАД, где еще нормальная трава вполне растет. Да мало ли еще каких-то гигантских проектов, не работающих напрямую на людей, на создание рабочих мест. Снижение спроса и увеличение объемов – вот ключевые моменты в вопросе доступности. И еще момент – не переусердствовать бы: ни в одной из столиц жилье, особенно в центре, не является дешевым. Вот и не надо изобретать велосипед.

Доступность жилья – проблема не рынка жилья, а экономики в целом. Необходимо повышать уровень оплаты труда. А для этого, в свою очередь, экономика должна избавиться от сырьевой зависимости и ориентироваться на производство продукции с высокой добавленной стоимостью, которая будет приносить высокие доходы бизнесу.

Для облегчения жилищной проблемы в России нужно, во-первых, снижать стоимость кредитования, а во-вторых – развивать рынок доступного арендного жилья. В этом направлении уже сделаны первые шаги. Благодаря субсидированию ипотеки ставка снизилась до 12% и, по словам Германа Грефа, – это не предел. По прогнозам главы Сбербанка, в 2017 году можно ожидать снижения ставки до 11%. Также стало известно о планах АИЖК развивать арендный рынок, для чего агентство уже выкупило большие объемы квартир в апартаментных комплексах «Лайнер» и Match Point.

Недвижимость будет расти в цене из-за поправки к налогу, который гласит, что теперь, чтобы совершить продажу жилья, минуя оплату подоходного налога, необходимо квартиру держать в собственности не три года, а пять лет. Получается, что у частных лиц и компаний замораживаются деньги, вложенные в недвижимость, которые могли бы быть использованы для покупки другой недвижимости, и тем самым принести хорошую прибыль. Чтобы как-то компенсировать эти убытки, они будут вынуждены поднять цену на продажу квартиры. Думаю, из-за этой поправки к закону также упадет аренда жилья, она станет более реальной для квартиросъемщиков. В ближайшее время рынок будет перенасыщен квартирами, сдаваемыми в аренду, и появится нехватка квартир, выставленных на продажу.

Фактор, который начнет работать в конце 2016 года, – новая налоговая политика. Скоро собственники получат квитанции с суммой налога на недвижимость, исчисляемого от кадастровой стоимости, к определению которой государство подошло со «вселенским» размахом – зачастую она в 1,5-2 раза превышает текущие рыночные цены.

Многие квартиры, которые покупались как «инвестиционные», оформлены на пенсионеров, инвалидов – бабушек-дедушек. Но под налоговые льготы подпадают только одна квартира, один гараж, один дачный домик, а за все остальное имущество налоги «по полной» заплатят и пенсионеры тоже. Даже с учетом того, что налог вводится поэтапно, некоторые владельцы, подсчитав, сколько придется отдавать государству, серьезно задумаются. И предложений на продажу квартир на рынке будет многократно больше, чем сейчас. Что касается скидок на ликвидность, о которых аналитики неоднократно высказывалась, то даже 50% скидки – уже не предел.

Москва – особый регион, магнит, куда притекают деньги даже в нынешней сложной ситуации. Давайте поговорим о доступности жилья не в Москве и Московской области (где действует программа «доступное жилье», идет снос пятиэтажек и прочее). Есть регионы, где доступность жилья определяется количеством предложения и качеством жилья. В некоторых городах за последние двадцать лет не построено и не планируется строить ни одного дома, ветхость жилого фонда зашкаливает. Если речь идет о приобретении жилой недвижимости в таких регионах, то вариант «съездить в Москву заработать и взять ипотеку» в текущей ситуации становится вполне доступным.